Премиальная недвижимость стала инструментом конвертации денег

К такому выводу пришли специалисты Kalinka Group, подводя итоги очередного этапа развития рынка элитной недвижимости на пресс-конференции, прошедшей 14 апреля в ресторане Nabi. В обсуждении тенденций рынка последних месяцев приняли участие представители партнёров компании - Vesper, AB Development, и проекта LEVEL Barvikha Residence.

Как отметила Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, рынок недвижимости пережил период неопределенности, и если говорить о его сегодняшнем состоянии, то наблюдается некая оттепель. «Можно констатировать факт, что панические настроения у покупателей сменились позитивными. Люди успокоились, смирились с тем, что мы живём в кризисе, в новых реалиях, переосмыслили своё физическое, психологическое и материальное состояние. И хотя еще рано говорить о том, что динамика продаж восстановилась до докризисного уровня, тем не менее, мы видим, что на рынке проходят большие сделки, есть оживление по выводу новых объектов».

В своем выступлении эксперт сделала акцент на том, что премиальная недвижимость стала инструментом конвертации денег. Объекты недвижимости, которые сегодня продаются в рублевых ценах, фактически сохранили стоимость квадратного метра на уровне августа 2014 года. «Мы верим, что элитный рынок вернется в долларовые цены, и это произойдет в трехлетнем горизонте, - утверждает Румянцева. - Более того, курс установится на новой отметке, близкой к 40 руб. за доллар. Это значит, что приобретая объект недвижимости за российскую валюту сегодня, покупатель получает возможность через 2-3 года выйти из проекта в долларах по актуальному курсу». Екатерина Румянцева привела в качестве примера ЖК «Резиденция Моне»: при входе в проект сейчас по стоимости 350 тыс. руб. за кв. метр, в перспективе выход из него возможен по цене $10 тыс. за кв. метр.

Рынок сверхдорогой недвижимости менее всего подвержен влиянию внешних воздействий: в первом квартале текущего года компанией Kalinka Group зафиксированы сделки на первичном рынке в бюджетах $10 млн. и $35 млн. Кроме того, рынком востребованы новостройки в сегменте бизнес-плюс стоимостью в диапазоне 250-320 тыс. рублей за квадратный метр. «Мы верим в такие проекты, как Red Side, «Садовые кварталы», «ВТБ-Арена», – они активно продаются даже в кризис. Девелоперы, которые вовремя среагировали и адаптировались к новым условиям, имеют хорошую динамику продаж своих проектов и даже повышают стоимость квадратного метра на фоне активного спроса. Те, кто не пересмотрел свои стратегии и предпочел сохранить докризисные цены, сегодня испытывают сложности с реализацией», - сказала Екатерина Румянцева.

Она также отметила, что рынок элитной недвижимости последние три месяца развивался «по умеренно-реалистичному сценарию с оптимистическими нотками». По оценкам специалистов Kalinka Group, развитие рынка премиальной недвижимости в 2015 году выглядит так: по отношению к прошлому году количество сделок на первичном рынке сократилось на 17,6%. Продолжается переход экспонируемых объектов на рублёвое ценообразование, за исключением проектов в сегменте de luxe. Рублёвые цены повышаются в среднем на 5-10%: в первом квартале текущего года в ЖК «Сады Пекина» дважды повышалась стоимость кв. метра – в январе на 10% и в марте на 5%, в ЖК «У Патриарших» - на 5% в марте, в ЖК «Театральный дом» - на 7% в январе и еще на 5% - в феврале, в ЖК «Шоколад» - на 6% в феврале, в ЖК WineHouse - на 10% в январе, в ЖК «Литератор» - на 6,6% в январе. Снижение долларовых цен произошло на 35% от докризисного уровня.

По словам Екатерины Румянцевой, на российском рынке заметна активизация новых игроков и инвесторов, в том числе из Азии и стран Ближнего Востока. Уже сейчас компания Kalinka Group работает с китайскими и турецкими инвесторами, которые рассматривают московские проекты стоимостью от $50 млн. Одна из тенденций рынка – рост доли Fee-Development. «Владельцы крупных земельных активов понимают, что самостоятельно капитализировать опасно – если не обладаешь достаточной девелоперской квалификацией, можешь не попасть на рынок. Нужно обладать успешной экспертизой. Мы за то, чтобы рынок был профессиональным, адекватным, институциональным», - заявила Румянцева.

Директор по развитию Kalinka Group Алексей Сидоров сообщил, что девелоперская активность остаётся стабильной. Главный показатель этого - вывод на рынок новых объектов. «Удивительно, что представлен весь спектр рынка элитной недвижимости – от сегмента бизнес-плюс до суперэлитного жилья», - сказал Сидоров. В числе новых проектов, анонсированных спикером на пресс-конференции, - LEVEL Barvikha Residence (Московская область, Одинцовский район, деревня Барвиха, дача 4А), ЖК «Рахманинов» (Малый Кисловский пер., 3), «Воробьёв дом» (Воробьёвское шоссе, 4а).

Директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов подвел итоги развития первичного рынка премиальной недвижимости в I квартале 2015 года. По его словам, объем экспонируемого предложения по отношению к концу прошлого года сократился на 6%, - тем не менее, девелоперская активность привела к усилению конкуренции между проектами, в том числе – за счёт качества объектов. Сегодня в активной продаже в премиальном сегменте находятся 46 объектов, где экспонируется 1700 квартир и апартаментов.

В целом за первый квартал текущего года на первичном рынке элитного жилья произошло снижение продаж на 17,6% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. Однако, как считают в Kalinka Group, виной этому вовсе не кризис. «Начало прошлого года было ознаменовано выходом на столичный рынок значимого и ожидаемого проекта – второй очереди ЖК «Садовые кварталы», что стало одной из причин резкого роста продаж в феврале 2014-го, а именно 70 сделок против 40 в этом году, - говорит Роман Попов. - Это и стало причиной квартальной разницы. Проект до сих пор сохраняет лидирующие позиции по продажам. Например, более четверти от всего объема сделок первичного рынка премиального сегмента в марте – это сделки в «Садовых кварталах»», - отмечает эксперт.

Несколько трансформировался покупательский спрос, что отразилось на качественных показателях сделок: средний бюджет сделки сократился на 34%, - до $1,46 млн. На 10% уменьшилась средняя площадь продаваемого лота – до 125 кв. метров. Средний уровень цен на премиальную недвижимость составил $17 900 за кв. метр.

Денис Китаев, член совета директоров Vesper отметил: «Покупатели премиального жилья стали намного более требовательны, разборчивы и диктуют девелоперу свои условия. На наш взгляд это положительная тенденция, потому что она стимулирует застройщика повышать качество. Компания Vesper представляет сегодня верхний сегмент рынка элитной недвижимости, и мы уверены в востребованности этого продукта. В продаже находятся два наших объекта - St. Nikolas (улица Никольская, дом 10/2) и «Булгаков» (Большой Козихинский переулок, д.25). В проекте St. Nikolas мы сделали ставку на квартиры с отделкой и не прогадали, - в продаже осталось 5 лотов, которые планируем реализовать до конца года. В 2015 году Vesper выведет на рынок еще два новых проекта».

Алексей Бланин, генеральный директор AB Development отметил: «С наступлением кризиса мы не увидели большого инвестиционного интереса, но вырос спрос на видовые квартиры по цене больше $10 тыс. за кв. метр. В наших домах живут, - они не для инвесторов». Алексей Бланин подтвердил, что AB Development строит только такие объекты, где хочется жить ему самому. Сегодня проект должен соответствовать определенным критериям качества, потому что покупатель более внимателен к деталям, планировкам, метражу.

Эксперты отмечают, что гибкость в кризис помогает девелоперам создавать уникальный и востребованный продукт: «Когда мы начали работать над проектом два года назад, коллеги порекомендовали обратить внимание на увеличение спроса на жилье премиум-класса меньшей площади, - рассказал Владимир Шульга, руководитель проекта LEVEL Barvikha Residence, - Мы пересмотрели концепцию проекта и внесли в нее ряд изменений. Юрий Григорян, главный архитектор LEVEL Barvikha Residence применил уникальные архитектурные решения. В итоге получился проект, который задаст новый тренд при строительстве жилых комплексов премиум-класса на Рублёво-Успенском шоссе».